English
Nieuwbouw in Spanje; de keuze is reuze!
Een finca, een appartement in Spaanse stijl of misschien toch een moderne villa? Het aanbod van woningen in Spanje is enorm en we merken dat veel mensen bij de aankoop van een woning in Spanje ondanks de charmes van de vele Spaanse finca’s kiezen voor nieuwbouw. En niet voor niets want het is natuurlijk heerlijk om de eerste eigenaar van een woning onder de Spaanse zon te zijn. Kies je ervoor om helemaal zelf op maat te bouwen, dan ben jij ook nog eens degene die alles van A tot Z bepaalt. En niet te vergeten is een moderne stijl natuurlijk ook helemaal van deze tijd. En waar veel vraag is, is ook veel aanbod en we zeggen daarom: de keuze voor nieuwbouw in Spanje is reuze!
De zoektocht naar nieuwbouw
In vrijwel alle regio’s in Spanje kunnen we nieuwbouw aanbieden. Denk hierbij aan de kust van de Costa del Sol, de Costa Blanca Zuid of de Costa Calida. Maar ook iets van de kust af vind je vaak mooie nieuwbouwprojecten waar de prijzen vaak net iets gunstiger zijn. Vergelijk bijvoorbeeld eens de mogelijkheden van nieuwbouw of het zelf op maat bouwen van een woning dicht aan de kust van de Costa Blanca Noord met de prijzen van woningen gelegen net iets meer in het binnenland; je zult versteld staan van de mogelijkheden. De locatie bepaalt natuurlijk ook grotendeels de prijs. Natuurlijk is het ook zo dat de prijzen in bepaalde regio’s net even hoger liggen dan in andere regio’s van Spanje. Dit is bijvoorbeeld het geval met de prijzen van nieuwbouw aan de kust van de Costa del Sol; hier betaal je wat meer voor een nieuwbouw woning of het realiseren van je woning op maat. Maar niet getreurd; zijn de prijzen boven budget dan zijn er nog steeds goede alternatieven te vinden. Vraag ons in dat geval bijvoorbeeld eens te kijken naar de mogelijkheden van nieuwbouw aan de Costa Blanca Zuid.
Hoe te beginnen
Je hebt de regio en locatie bepaald en je bent er inmiddels zeker van dat je graag een moderne nieuwbouw woning onder de Spaanse zon zou willen aankopen. Maar waar moet je om te beginnen rekening mee houden? Wanneer je in Spanje nieuwbouw aankoopt moet je weer op hele andere zaken letten dan bij de aankoop van een bestaande woning. Wanneer het project nog niet in aanbouw is en er alleen nog tekeningen zijn, is het zeker aan te raden je door een aankoopmakelaar te laten begeleiden. Het is natuurlijk heel spannend een woning van een tekening aan te kopen. Er zijn verder wat betreft nieuwbouw een heleboel opties en hoe weet je nou welke nieuwbouwwoning de best passende keuze is? Wij kennen alle projecten en staan je graag bij. Niets is zo belangrijk om je in het voorbereidingsproces en in de zoektocht zo goed mogelijk te laten adviseren over de mogelijkheden.
Projectbouw of zelf bouwen
In Spanje kent men twee soorten nieuwbouw: projectbouw en zelfbouw (in het Spaans ook wel “autopromoción” genoemd). Bij projectbouw wordt alles voor je geregeld. Je kiest de gewenste woning op het daarvoor bestemde perceel of onderdeel van een complex, betaalt de projectontwikkelaar de termijnen gedurende de bouw en na de oplevering en overdracht ontvang je de sleutel. Natuurlijk is er bij projectbouw soms nog het een en ander naar smaak aan een woning aan te passen (denk hierbij aan de materiaalkeuze voor de badkamer of keuken), maar de grote lijnen liggen vast.
Bij zelfbouw of autopromoción, bepaal jij, als koper en gelijk ook als opdrachtgever, alles dan weer tot in de puntjes volledig zelf. Uiteraard word je daarbij begeleid, maar je zult zelf het hele traject van A tot Z doorlopen. Bij zelfbouw begin je met het kiezen van de gewenste locatie. Bij bezichtigingen gaan we dus op zoek naar een geschikt perceel op een goede locatie en bekijken we woningen in aanbouw en woningen waarvan de bouw is afgerond. Heb je de perfecte locatie gevonden dan moet er worden gekeken naar de mogelijkheden voor het soort bouw op het specifieke perceel. Ten eerste wordt er gekeken naar het bestemmingsplan (Plan General) van de woning. Men kijkt of deze ‘urbano’ is wat wil zeggen dat er ook daadwerkelijk op de grond gebouwd mag worden. Ligt het perceel in een woonwijk met andere zelfstandige villa’s, dan zijn er meestal riolering, straatverlichting en vaak zelfs telefoonaansluitingen of soms gasleidingen aanwezig. Indien het perceel meer afgelegen ligt, dien je er rekening mee te houden dat het afvalwater wordt afgevoerd via een septictank en dat het perceel minimaal 10.000 vierkante meter moet bevatten om in aanmerking te komen voor de bouw van een woning. Het is dus heel belangrijk dat er vooraf en voor de daadwerkelijke aankoop van het perceel, door de architect (én advocaat) wordt gekeken wat de mogelijkheden zijn.
Vervolgens zul je samen met een architect naargelang de mogelijkheden van het specifieke stuk grond de villa gaan ontwerpen. Je kunt hierbij denken aan het selecteren van tegels en het bepalen van kleurstellingen, de indeling van de woning en de locatie van het zwembad. De prijzen worden besproken en er wordt een bouwcontract opgemaakt. Het is aan te raden je advocaat (die natuurlijk altijd van belang is in Spanje, zie meer informatie hierover bij juridisch advies) van een volmacht te voorzien zodat je niet zelf voor elke handtekening naar Spanje hoeft over te komen. Waarbij een bankgarantie bij elke betaling bij projectbouw van belang is, is dit bij zelfbouw niet het geval. Je bent namelijk bij zelfbouw zelf de “projectleider” en eigenaar van het perceel en de woning die daarop wordt gebouwd. Bij projectbouw blijft de projectontwikkelaar tot de overdracht eigenaar van het project. De architect werkt het ontwerp uit waarna de bouwvergunningen bij de gemeente kunnen worden aangevraagd. De duur van deze aanvraag is per gemeente verschillend. De licentie kan soms snel geregeld zijn, maar de aanvraag kan ook een jaar duren. Nadat de bouwvergunning is uitgegeven kan de bouw van start. Gedurende de hele bouw zal de architect voor elke bouwfase een certificaat afgeven, waarna je aan de volgende betalingstermijn dient te voldoen.
Na voltooiing van de bouw stelt de architect het document ‘Final de Obra’ op om daarmee aan te geven dat de bouw is afgerond. Er zal iemand van de gemeente langskomen om te controleren of de bouw correct en volgens de richtlijnen is uitgevoerd. Is alles in orde dan wordt de “Licencia de Primera Ocupación” oftewel de woonvergunning afgeven. Je advocaat zal verder nog de “Escritura de Obra Nueva” voor je regelen. Hiermee wordt de villa bijgeschreven op het perceel en kan alles als één geheel geregistreerd worden in het eigenarenregister oftewel het kadaster.
Bij projectbouw is het verder zo dat de projectontwikkelaar verplicht is om een tienjarige garantie af te geven op de constructie. Dit is bij zelfbouw dan weer niet het geval. Als eigenaar en projectontwikkelaar van het project heb je zelf de keuze om een garantieverzekering af te sluiten. In de praktijk kiezen veel mensen ervoor dit niet te doen. Dit onder andere vanwege de bijkomende kosten aan grondonderzoek en de premie die voor de garantieverzekering betaalt dient te worden. Ook vinden veel mensen die zelf bouwen het niet nodig een garantieverzekering af te sluiten omdat ze niet direct van plan zijn om de nieuwe villa binnen tien jaar weer te verkopen. Doen zij dit wel binnen tien jaar na oplevering, dan dient aan de nieuwe koper alsnog een garantieverzekering te worden verleend voor het resterende aantal jaren.
Zelf bouwen of projectbouw
Wij kunnen ons voorstellen dat je jezelf de vraag stelt: is het beter om zelf te bouwen of om te kiezen voor projectbouw? Bij zelfbouw zijn de totale kosten van veel factoren afhankelijk. Zo is er geen strikte vierkante meterprijs. En zijn de kosten afhankelijk van de materiaalkeuze en ook van het perceel en daarmee dus ook van de regio. Bij een perceel met een helling kun je daarnaast bijvoorbeeld hogere kosten verwachten dan bij een vlak perceel. Wel is het zo dat je bij zelfbouw alles naar eigen smaak kunt ontwerpen en je daarmee je ultieme droomhuis onder de Spaanse zon kunt verwezenlijken. Het kan echter wel zo zijn dat het gehele traject meer tijd in beslag neemt aangezien je bij 0 begint. Bij projectbouw is de bouwvergunning vaak al afgegeven of is de bouw al begonnen waardoor de woning eerder klaar zal zijn dan in het geval van zelfbouw. Soms wordt er ook in fases gewerkt en zijn er zelfs al woningen sleutel klaar.
Aandachtspunten
En waar moet je verder nog op letten? Om te beginnen vormt de zogeheten Licencia de Obra, oftewel de bouwvergunning bij nieuwbouw in Spanje een onmisbaar bewijsstuk. Deze vergunning wordt afgegeven door de gemeente nadat een architect het project (in het geval van projectbouw) bij de gemeente heeft aangemeld. De bouwer of projectontwikkelaar dient de voorwaarden van de licentie na te leven. Gebeurt dit niet dan geeft de gemeente na afronding van de bouw geen goedkeuring en daarmee geen bewoonbaarheidsverklaring.
Een goedkeuring wordt aangevraagd nadat de architect die het bouwproject begeleidt, “final de obra” afgeeft, oftewel officieel bij de gemeente aangeeft dat de werkzaamheden zijn afgerond. Dit is nodig omdat een zogeheten “licencia de primera ocupación” afgegeven dient te worden, de zogenaamde bewoonbaarheidsverklaring. Zonder deze licentie kun je geen nutsvoorzieningen zoals water en licht aanvragen en is de woning dus niet bewoonbaar. Het is dus belangrijk dat je advocaat nagaat of alle vergunningen aanwezig zijn.
Ook het betalingsschema vraagt aandacht. Hoe minder je tijdens de looptijd van het contract betaalt en hoe meer bij oplevering, des te beter. Daarnaast is het van belang dat je een aval, oftewel een bankgarantie, ontvangt voor de reeds gedane betalingen. Mocht de ontwikkelaar failliet gaan, dan kun je in ieder geval de gedane betalingen terugkrijgen. Het is wettelijk verplicht een bankgarantie te ontvangen, maar aangezien er kosten aan verbonden zijn, probeert de bouwer dit soms nog wel eens te “vergeten”. Uiteraard is het ook bij nieuwbouw nog altijd belangrijk een advocaat in te schakelen om te controleren of alle papieren kloppen en of aan alle voorwaarden is voldaan. Wij begrijpen dat het natuurlijk lastig is om een goede, onafhankelijke advocaat te vinden mocht je niet in Spanje bekend zijn. Wij van Spaanse Droomhuizen hebben door de jaren heen een goed netwerk opgebouwd en helpen je graag aan de advocaat die het beste bij je past en je indien nodig in je eigen taal van A tot Z juridisch kan begeleiden.
De kosten
Voor nieuwbouw geldt over het algemeen dat er na het doen van een reservering een reserveringsbedrag tussen de 3000 en 6000 euro moet worden overgemaakt. De woning wordt dan (tijdelijk) van de markt gehaald. Wanneer de advocaat groen licht geeft dient de betaling in termijnen te worden voldaan. In een aantal termijnen (verschillend per project) wordt alvast een gedeelte van het aankoopbedrag overgemaakt. Normaal gesproken tussen 30 en 40% van de aankoopprijs en tussen de 30 en 60 dagen nadat de borgsom is betaald.
Belangrijk is hierbij wel dat de projectontwikkelaar je (via je advocaat) voorziet van een bankgarantie. Het laatste deel van het aankoopbedrag wordt bij de notaris na oplevering van het project via bankcheques betaald. Zorg er in ieder geval voor dat je vooraf een overzicht krijgt van de betalingstermijnen zodat je niet achteraf en tijdens de bouw voor verrassingen komt te staan. De overdracht vindt plaats wanneer het project is opgeleverd en van een bewoonbaarheidsverklaring is voorzien. We gaan bij de overdracht namelijk uit van het gelijk oversteken principe. Jij ontvangt de sleutel en de projectontwikkelaar jouw bankcheques met het resterende bedrag.
Bij nieuwbouw spreekt men verder niet van 10% overdrachtsbelasting maar van 10% BTW, of in het Spaans IVA. Dit percentage lag aanvankelijk aanzienlijk lager, maar is na de Spaanse crisis van 2008 een flink stuk verhoogd. De bijkomende kosten voor de notaris (ongeveer 1%), je advocaat (1-2%) en de eventuele commissie makelaar (afhankelijk van de regio) zijn verder bij nieuwbouw gelijk aan bestaande bouw. Kijk voor een volledig overzicht ook gerust bij de informatie over het aankoopproces.
Bij nieuwbouw is er verder nog sprake van AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) belasting. Deze zegelbelasting varieert van 0,5% tot 1,5% en verschilt per provincie en zelfs per gemeente. Bij een tweede woning in Spanje (en dus niet bij permanente bewoning) kun je bij nieuwbouw uitgaan van 1,5% aan AJD belasting.
Mocht je zelf gaan bouwen dan is er ook sprake van bouwbelasting (Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras). Naast de kosten van een bouwvergunning berekent de gemeente bouwbelasting over de door de architect of aannemer opgegeven bouwkosten van de te bouwen woning. Het belastingtarief verschilt per regio en soms ook per gemeente. Als basistarief kun je uitgaan van 2%, maar houd er rekening mee dat dit soms hoger kan uitvallen. Zodra de woning wordt opgeleverd, en de Escritura de Obra Nueva (akte van nieuwbouw) wordt opgemaakt dient er ook nog tussen de 0,5% en 1% bouwbelasting aan de gemeente te worden betaald op de in de Escritura opgenomen waarde van de woning. Ook dit percentage verschilt weer per gemeente. Het is in ieder geval van belang een goede en onafhankelijk advocaat in de arm te nemen zodat er een goede opsomming van alle te verwachten kosten wordt gemaakt.
Of je nou kiest voor projectbouw of zelfbouw, Spaanse Droomhuizen helpt je graag verder. We hebben toegang tot alle nieuwbouwprojecten en percelen en hebben daarnaast contact met de beste architecten, bouwers en advocaten in alle regio’s van Spanje. We zorgen er graag voor dat jij tijdens het hele aankoopproces met een gerust hart achterover kunt leunen. En natuurlijk ontpoppen we graag samen na aankoop een goede fles cava. Niets is zo leuk als het aankopen van een woning in Spanje en daarbij staat genieten voorop. Tot snel in Spanje?!
