English
Je hebt je droomhuis gevonden, hoe nu verder? We krijgen regelmatig de vraag of het inhuren van een advocaat toch echt wel nodig is. De notaris checkt toch alles? Je zou wellicht denken: ‘als dat het geval is dan hebben we om kosten te besparen toch geen advocaat nodig?’. Laten we je dan gelijk maar uit de droom helpen, want een advocaat is in Spanje bij de aankoop van een huis onmisbaar. We vertellen je graag waarom!
Notaris versus advocaat
Waar de rol van een notaris in Nederland en België de belangrijkste sleutelfiguur is in de aankoop van een huis, is dit hier in Spanje net even anders. Uiteraard is de notaris van belang bij het goed verlopen van proces van de overdracht en het controleren van het uiteindelijke notariële koopakte (de ´escritura´), maar de advocaat is degene die dan eigenlijk al het juridische werk heeft gedaan en je in het juridische gedeelte van het aankoopproces bijstaat. Met deze informatie willen we je wat inzicht verschaffen in de rol van een advocaat, wat deze precies doet, wanneer je de hulp inroept en uiteraard ook de kosten.
Een praktijkvoorbeeld
Je bent op bezichtiging geweest en hebt je droomhuis onder de Spaanse zon gevonden. Gefeliciteerd! Maar nu. Aangezien het huis waarschijnlijk niet exclusief bij één makelaar in de verkoop is, is het van belang de woning zo snel mogelijk van de markt te krijgen. Je wilt natuurlijk niet dat het huis toch net voor je neus wordt weggekaapt.
Waar je in Nederland of Belgie mag verwachten dat alle controles al op voorhand zijn gedaan vóórdat een woning op de markt komt, zal dit hier door het zelf niet-exclusiviteitsbeginsel veelal voor een groot deel nog moeten gebeuren. Dat betekent dat het heel belangrijk is vóórdat er een voorlopig koopcontract wordt opgesteld en 10% van de koopsom wordt betaald, dat je zeker weet dat alles klopt.
Hiervoor is het reserveringscontract bedacht, de contrato de reserva.
Met het reserveringscontract kun je toch een optie op koop vastleggen, maar wel onder de voorwaarden van een goede juridische check. Met dit contract en een reserveringsaanbetaling van meestal tussen de 3000 en 6000 euro koop je tijd. Zodra het contract is getekend en de reserveringsaanbetaling is ontvangen, gaat de woning van de markt. Het mag niet meer door anderen worden aangeboden en bezichtigd. Het geld blijft geborgd bij de makelaar en krijg je terug mocht uiteindelijk uit de juridische checks blijken dat dit geen goed huis is om te kopen. En anders is het alvast een aanbetaling op de 10% van de koopsom.
Op welk moment komt de advocaat in beeld
Dit is dan ook in ieder geval het moment waarop we je zullen adviseren een advocaat in te schakelen. De geldigheid van een reserveringscontract is niet onbeperkt. Onder normale omstandigheden wordt er vanuit gegaan dat binnen 10 tot maximaal 14 dagen alle controles kunnen hebben plaatsgevonden. Dus binnen twee weken moet dit leiden tot een voorlopig koopcontract.
Zodra je de opdracht hebt gegeven aan je advocaat, zal deze zo snel mogelijk alle relevante documenten opvragen bij de verkopende partij. Na het doen van de reservering is het in Spanje namelijk van belang dat een advocaat verschillende zaken voor je gaat controleren voordat wordt overgegaan het voorlopig koopcontract (contrato de arras) en de aanbetaling van 10%. Je wilt immers geen woning aankopen waar achteraf toch het een en ander niet aan blijkt te kloppen. Ontdekt je advocaat een reden waardoor je beter niet aan kunt kopen, dan word je behoed voor een grote fout en krijg je het reserveringsbedrag gewoon weer terug.
We zeggen dus altijd dat de kosten voor een advocaat in Spanje zich altijd meer dan uitbetalen.
Wat doet een advocaat eigenlijk
Je mag aannemen dat de meeste advocaten toch wel dezelfde checks doen, maar het loont te moeite hier wel naar te vragen wat er precies in het pakket van hun aankoopbegeleiding zit.
Bij de taken van een goede advocaat in Spanje kun je denken aan de volgende taken:
- Het controleren van het aan te kopen object. Dit onderzoek wordt voornamelijk gebaseerd op drie pijlers: de eigendomssituatie, de schuldenpositie en de legaliteit van het aan te kopen vastgoed. In Spanje is er nogal eens sprake van illegale bouw en dit willen we natuurlijk voorkomen! Niets vervelender dan dat je achteraf een onverkoopbare woning hebt aangekocht waar je zelf niet meer vanaf komt mocht je ooit willen gaan verkopen. Ook wordt er dus altijd gekeken of er schulden op de woning rusten of dat er bijvoorbeeld nog een hypotheek moet worden afbetaald. En niet onbelangrijk: of degene die de woning wil verkopen, dit ook juridisch mag.
- Het opstellen en controleren van de contracten (denk aan bijvoorbeeld het voorlopig koopcontract en het uiteindelijke koopcontract).
- Contactpunt voor de verkopende partij (advocaat/makelaar). Je hoeft op die manier niet zelf in contact te staan met de verkopers.
- Begeleiding van het betalingsverkeer. Hoe kun je de betaling het beste laten plaatsvinden en advies krijgen inzake geldende AML (anti witwas) wetgeving.
- De begeleiding en controle van de overdracht, dus de ondertekening van de notariële akte bij de notaris.
- De inschrijving van de koopakte van de woning bij het Spaanse register.
- Het invullen van de benodigde documenten en het zorgdragen voor de afdracht van de diverse belastingen die direct samenhangen met de aankoop van vastgoed in Spanje.
Een advocaat controleert niet alleen, maar weet ook hoe hij eventuele juridische uitdagingen kan oplossen. Regelmatig komt het voor dat er afwijkingen zijn in m2 tussen het kadaster en het register. Ook zijn niet altijd alle bijgebouwen of zwembaden beschreven. Veelal kan de advocaat nagaan of dit alsnog kan gebeuren en zorgen dat dit voor of bij de overdracht juridisch wordt rechtgetrokken.
Je advocaat kan ook op aanvraag het bestemmingsplan van een woning opvragen. Ook kan zo onder andere worden gekeken of de woning mogelijk in aanmerking zou kunnen komen voor een verhuurlicentie. Mocht je willen gaan verhuren dan is de advocaat degene die je uiteindelijk uitsluitsel over de mogelijkheden in de specifieke gemeente zal geven. Voor het onderzoek naar de verhuurmogelijkheden van een advocaat valt een verhuurlicentie nooit te garanderen.
Verder kan je advocaat na de overdracht de contracten bij de nutsbedrijven (gas- water en licht) voor je omzetten. Deze worden daarna via een automatische betaling van je rekening afgeschreven. Je hoeft dus zelf niets te regelen.
Moet ik overal zelf bij zijn
Een advocaat kan veel van het werk op afstand doen en online. Voor een aantal zaken zul je zelf aanwezig moeten zijn, zoals uiteraard de overdracht bij de notaris. Mocht dat op een of andere manier niet kunnen, dan kun je een advocaat ook een volmacht geven via een notariële machtiging. De advocaat is dan in staat zaken voor je te tekenen mocht je zelf niet in Spanje aanwezig kunnen zijn.
Mocht je bijvoorbeeld zelf op maat een droomhuis in Spanje laten bouwen dan zal je vaak in Spanje moeten zijn om verschillende documenten te ondertekenen. Denk hierbij aan bouwvergunningen of aan het veiligstellen van de gedane betalingen door middel van de ontvangst van een bankgarantie. Via de volmacht kan je advocaat dit voor je doen en hoef je niet voor elke handtekening naar Spanje over te komen.
Naast de standaardtaken en het geven van onafhankelijk advies kan je advocaat in Spanje ook nog een aantal andere zaken voor je regelen. Met een volmacht (afgegeven bij de notaris), kan je advocaat dus voor jou zaken regelen of voor je tekenen mocht je zelf niet in Spanje aanwezig kunnen zijn. Zo kan een advocaat ook met een volmacht een NIE-nummer voor je aanvragen mocht je dit zelf in het voorbereidingsproces nog niet hebben gedaan. In Spanje heb je het NIE nummer (het fiscale nummer voor buitenlanders) nodig bij de aankoop van een woning.
Houd er in dat geval wel rekening mee dat het NIE nummer een stuk prijziger is dan wanneer je dit zelf, via de normale weg doet. Waar een NIE nummer normaal ongeveer 10 euro kost, komt dit bedrag via een advocaat al snel uit op zo’n 300 euro per nummer. Maar natuurlijk is het fijn dat je advocaat dit in Spanje voor je kan regelen mocht je je droomwoning al eerder hebben gevonden en in tijdnood zijn.
Natuurlijk raden we je wel altijd aan zoveel mogelijk zelf aanwezig te zijn, je blijft immers zelf degene die een woning in Spanje gaat aankopen!
Hoe vind ik een goede advocaat
Er is uiteraard een aantal goede advocaten te vinden in Spanje. Vooral ook advocaten gespecialiseerd in vastgoed en aankoopbegeleiding bij woningen. Veel potentiële kopers zijn de Spaanse taal nog niet of niet voldoende machtig, dus dan is een Nederlands of minimaal Engels sprekende advocaat wel belangrijk. Aangezien je zelf de advocaat inhuurt, is het van belang dat er geen miscommunicatie kan plaatsvinden.
Daarbij is het zaak altijd zelf contact te hebben met de advocaat om te voelen of je de ´klik¨ en voor het vertrouwen hebt.
Na het vinden van jouw droomhuis kunnen we je desgewenst altijd in contact brengen met een goede Nederlands- of Engelstalige advocaat gevestigd in Spanje. Belangrijk is dat deze onafhankelijk is van de verkopende partij en daarbij goede lokale kennis heeft. Zeker bij specifieke objecten, bijvoorbeeld als je een ´rustico´ woning (finca op het platteland) aankoopt, een B&B (casa rural) of bijvoorbeeld een appartement in Valencia. Dan is het belangrijk dat de advocaat de lokale kennis en ingangen weet en heeft om snel te schakelen en de juiste informatie te achterhalen.
Verder krijgen we regelmatig de vraag of het, om extra kosten te vermijden, mogelijk is dat de advocaat die in Nederland je zaken behartigt dit ook in Spanje kan doen of dat je dit wellicht ook zelf kunt doen indien je een juridische achtergrond hebt. Dit is zeker niet aan te raden. Spanje is een groot land en de regels zijn soms per gemeente verschillend. Wij adviseren altijd een in Spanje gevestigde advocaat in de arm te nemen. Soms is het zelfs zo dat een advocaat uit bijvoorbeeld de Almeria regio niet op de hoogte is van de regels en richtlijnen in bijvoorbeeld de regio van Valencia.
De kosten
Maar aan welke bijkomende kosten voor een advocaat moet je dan precies denken? Een advocaat rekent in Spanje vaak een basistarief van 1% (van de aankoopprijs) + 21% IVA (Spaans voor BTW) voor de aankoopbegeleiding. De kosten verschillen per advocaat, maar liggen in ieder geval meestal tussen de 1 – 2 procent van de aankoopprijs exclusief de BTW. Buiten een % hanteren ze meestal ook wel een minimumtarief. Denk daarbij aan 2000 tot 3000 euro exclusief BTW.
Houd daar ook rekening mee met het berekenen van de kosten koper. Vaak wordt in Spanje gezegd ongeveer 12-13%, maar buiten de regionale verschillen die er zijn, drukken bij goedkope woningen sommige kosten wat zwaarder. Bij een woning van bijvoorbeeld 100.000 euro wegen de kosten koper dus percentueel zwaarder dan bij woningen gelegen in een budget daarboven. De advocaatkosten zijn dan 2,5% ipv 1,5% (inclusief de BTW).
Via de volgende link lees je meer informatie over het aankoopproces en de overige kosten koper die je naast de advocaat kunt verwachten bij het aankoopproces in Spanje. Informeer in ieder geval altijd vooraf welke kosten de advocaat in rekening brengt. Zo kom je niet voor verrassingen te staan. Het kan natuurlijk zo zijn dat de kosten hoger uitvallen mocht je je advocaat vragen je naast de standaardtaken ook bij meer gecompliceerde zaken bij te staan.
Kopen zonder zorgen
Laat je niet afschrikken door dit lange verhaal. Of door verhalen die je ongetwijfeld wel eens gehoord hebt over iemand die een huis in Spanje heeft gekocht met allemaal problemen. Door je te laten begeleiden door een goede advocaat kun je juist zorgeloos aankopen. Je hoeft niet zelf alles te weten, maar door heb je juist de experts voor. Om je te behoeden voor de valkuilen.
We helpen je uiteraard graag bij het vinden van een goede advocaat in Spanje, bekend in de regio en die je indien nodig in de eigen taal of in ieder geval in het Engels kan bijstaan. Wanneer je niet bekend bent in Spanje is het vaak lastig te bepalen wat een goede partij is. Wij hebben door de jaren heen al vele mensen bij de aankoop begeleid en een goed netwerk opgebouwd. We verbinden je graag aan de advocaat die het beste bij jou en jouw situatie past.
In ieder geval blijven we zeggen: een aankoop van een woning onder de Spaanse zon doe je nooit zonder een advocaat.
Tot snel in Spanje?!
