English
Niet alleen het weer, de taal en de cultuur zijn anders in Spanje, ook de regels, wetgeving en de manier waarop zaken geregeld worden. Dat geldt ook zeker voor het kopen van een huis in Spanje! Er zijn zelfs meerdere verschillen tussen het kopen van een huis Spanje ten opzichte van Nederland of België. Geen zorgen, wij zetten ze voor je en rij. Neem ze goed door, je begrijpt dan namelijk waarom en hoe er op een bepaalde manier gewerkt wordt.
1. In Spanje is geen exclusiviteit van woningen
In Spanje kan een huis bij meerdere makelaars te koop staan, er is dus meestal geen exclusiviteit op de verkoop van een woning. Hierdoor kan het voorkomen dat een huis verkocht is, terwijl jij het huis nog aan het bekijken bent op een andere website. Het lijkt zo ook of er veel huizen te koop staan, maar meestal zijn het dezelfde en soms ook nog tegen verschillende prijzen. Vaak ligt de oorzaak hiervan bij de verkoper die vergeet de andere makelaars te informeren als het huis is verkocht. Om deze reden laten wij ook nooit iemand over vliegen om één huis te bezichtigen, want op hetzelfde moment kan een andere makelaar de woning verkopen. We werken liever met een compleet programma op basis van Zoekwensen. Buiten je favoriet – die soms opeens toch kan tegenvallen – laten we je ook andere vergelijkbare woningen zien.
2. Advocaat heeft belangrijkste rol, niet de notaris
In Nederland en België kennen we de notaris als belangrijke adviseur op juridisch en fiscaal gebied, maar in Spanje kun je het meer zien als een overheidsambtenaar voor het vastleggen en legaliseren van de documenten. De advocaat daarentegen doet belangrijke checks die doorslaggevend zijn voor de aankoop. De advocaat komt op voor de belangen van de koper en checkt onder andere of de verkoper de (enige) eigenaar van de woning is, of alles legaal gebouwd is en of er schulden of beslagleggingen op de woning rusten. Zou de advocaat dit niet checken, dan neem jij deze als koper over! Dat is natuurlijk niet wat je wil. Dus ons advies: huur altijd een goede advocaat in, ujteraard in Spanje gevestigd. Uiteraard kunnen we je met goede, zelfs Nederlands sprekende advocaten in Spanje in contact brengen.
3. Aanbetalen om te reserveren
Je bent enthousiast, je brengt een bod uit en het wordt geaccepteerd. Over tot het koopcontract dus? Nee, ook dit gaat weer anders. Je gaat eerst over tot de reservering, waarbij een je een bedrag (meestal tussen de 3.000 tot 6000 euro, soms meer) aanbetaalt. Dit valt niet onder de kosten koper, maar gaat van het aankoopbedrag af. De reservering zorgt ervoor dat de woning van de markt wordt gehaald en dat er geen bezichtigingen meer plaatsvinden. Mondelinge opties kennen we niet, ook weer doordat er geen exclusiviteit is op een woning. Na de reservering gaat de advocaat aan de slag om alle checks te doen. Mocht er juridisch iets niet kloppen, dan krijg je de aanbetaling terug. Trek je jezelf terug uit de koop, dan krijg je helaas niet je aanbetaling terug! Lees hierover ook punt 4.
4. Géén onder voorbehoud van financiering
Het is in Spanje heel belangrijk dat je je financiën al hebt geregeld vóór je de huizenzoektocht begint. Ga je namelijk bezichtigen en vind je je droomhuis in Spanje? Dan kan de bal snel gaan rollen! Het bod uitbrengen, het bod wordt geaccepteerd en dan zal je al bij het reserveren zijn, zoals genoemd bij punt 3. Moet jij dan nog je financiën uitzoeken? Dan heb je kans dat het huis aan je neus voorbij gaat en de door jou gemaakte kosten (reservering, advocaat, hypotheekaanvraag) in rook opgaan! Dit doordat er vaak slechts twee weken zit vanaf de reservering tot aan het (voorlopig) koopcontract terwijl de hypotheekaanvraag bij de Spaanse bank zo’n vier tot zes weken in beslag neemt. De gemaakte kosten krijg je niet terug, maar, je kunt dit dus heel makkelijk voorkomen: regel je financiën van tevoren! Een bod onder voorbehoud van financiering is hier niet gebruikelijk en biedt dus weinig kans om geaccepteerd te worden.
5. Geen volledige hypotheek mogelijk
Laten we dan nog heel even in de financiering blijven hangen, want het is ook belangrijk om te weten dat je in Spanje geen 100% financiering ontvangt voor de aankoop van een woning. Meestal financieren de banken aan buitenlandse kopers tot 70% of zelfs minder van de taxatiewaarde of de aankoopprijs van de woning, waarbij de laagste van die twee geldt. Aangezien de banken voorzichtig zijn, wordt de woning meestal lager getaxeerd.
Omdat er nog meer noemenswaardige verschillen zijn tussen een hypotheek in Spanje en een hypotheek in Nederland of België, hebben we ook een apart blog geschreven met 5 regels die anders zijn bij een hypotheek in Spanje.
6. Kosten Koper zijn een stuk hoger
Naast dat je een deel eigen geld moet meebrengen om het huis in Spanje te kunnen kopen, zul je ook nog rekening moeten houden met de Kosten Koper, die in Spanje een stuk hoger liggen. Gemiddeld zeggen we 12 tot 16 procent, onder andere afhankelijk van de aankoopprijs en of het nieuwbouw is of bestaande bouw. Verder is het ook afhankelijk van de regio. Elke deelstaat kan een eigen overdrachtsbelasting hanteren. Dit varieert van 6% (Madrid) tot aan maximaal 11% (o.a. Catalonië). Verder rekenen ze in Spanje ook de notaris-, advocaat- en registratiekosten in mee. De Koster Koper kunnen overigens niet mee gefinancierd worden en horen dus bij je eigen inleg.
7. Verschil tussen stedelijk en landelijk
Het is belangrijk om in Spanje te weten of het huis op stedelijke grond (urbano) of landelijke grond (rustico) is gebouwd, omdat hier wettelijk gezien andere regels aan verbonden zijn. Stedelijk zijn uiteraard de steden, maar ook de urbanisaties (urbanizaciones) of kleine dorpjes. Landelijk zijn de vaak afgelegen finca’s met groot stuk grond, ook wel rustieke grond (rustico) genoemd. Deze huizen staan dus op het platteland, oftewel de ¨campo¨. Beschrijvingen van woningen kunnen soms verwarrend zijn, want een woning op rustico grond, kan ook in een urbanisatie gelegen zijn.
Dit zijn zeven van de meest opvallende verschillen tussen een huis kopen in Spanje in vergelijking met Nederland of België. Nu je deze kent kom je voor een stuk minder verrassingen te staan!
Als gecertificeerd makelaar in Spanje staan wij natuurlijk voor je klaar om alle verschillen te overbruggen, dus in de andere manier van werken, maar uiteraard ook de taal en cultuur. Zo streven we ernaar om het vinden van jouw droomhuis zo makkelijk mogen te laten verlopen. Kopen zonder zorgen! Neem gerust contact op als we je kunnen helpen.
