De nieuwe box 3-regels gaan waarschijnlijk per 1 januari 2028 in. Dat heeft gevolgen voor spaargeld, beleggingen én vastgoed.
Overweeg je een tweede woning in Spanje? Dan is het goed om te weten dat vastgoed in het nieuwe stelsel anders wordt behandeld dan bijvoorbeeld aandelen.
Wat verandert er in box 3 vanaf 2028?
Tot 2028 werkt box 3 met een vast rendement dat door de overheid wordt vastgesteld. Is je werkelijke rendement lager, dan kun je dat aantonen.
Vanaf 2028 wordt belasting geheven over het daadwerkelijke resultaat. Daarbij komen twee systemen:
- Vermogensaanwasbelasting
- Vermogenswinstbelasting
Vermogensaanwasbelasting
Voor spaargeld, aandelen, obligaties en crypto geldt straks dat niet alleen rente en dividend worden belast, maar ook de jaarlijkse waardestijging. Zelfs als je die winst nog niet hebt gerealiseerd.
Je betaalt dus belasting over ‘papieren winst’.
Vermogenswinstbelasting
Voor onroerend goed, zoals een tweede woning of verhuurd beleggingspand, geldt een ander systeem: de vermogenswinstbelasting.
Dat betekent:
- Jaarlijks belasting over huurinkomsten (na aftrek van kosten)
- Geen jaarlijkse belasting over waardestijging
- Pas belasting over de winst bij verkoop
- Dat is een belangrijk verschil met bijvoorbeeld aandelen.
Hoe wordt een tweede woning belast?
De nieuwe regels maken onderscheid tussen drie situaties:
- De woning is minimaal 90% van het jaar verhuurd
- De woning wordt niet verhuurd
- De woning wordt minder dan 90% van het jaar verhuurd
1. Minimaal 90% verhuurd
De werkelijke huurinkomsten worden belast, verminderd met:
• Onderhoudskosten
• Overige lasten
• Financieringsrente
2. Niet verhuurd (eigen gebruik)
Dan geldt een forfaitaire vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde (of de waarde in het economische verkeer bij niet-woningen). Ook hier zijn kosten en rente aftrekbaar.
3. Gedeeltelijke verhuur
Dan wordt het hoogste bedrag belast van:
- De forfaitaire bijtelling
- De werkelijke huurinkomsten (na aftrek van kosten)
Waardestijging pas bij verkoop
Een eventuele waardestijging van je woning wordt pas belast wanneer je verkoopt.
Verbeteringen, zoals een verbouwing, zijn niet direct aftrekbaar, maar verhogen de aankoopwaarde. Daardoor betaal je uiteindelijk minder belasting over de winst bij verkoop.
Wat betekent dit concreet voor een woning in Spanje?
Voor Spaans vastgoed geldt daarnaast het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje.
Dat betekent:
- De woning moet worden opgegeven in je Nederlandse aangifte
- Nederland voorkomt dubbele belasting over de Spaanse woning
- Spanje heft lokale belastingen zoals IBI
- Bij verhuur betaal je in Spanje inkomstenbelasting
- Bij verkoop betaal je in Spanje 19 procent belasting over de gerealiseerde winst
De waardestijging van Spaans vastgoed wordt dus niet jaarlijks belast in Nederland.
Dat maakt Spaans vastgoed niet automatisch fiscaal voordeliger, maar het wordt wel anders behandeld dan aandelen of spaargeld.
Waarom Nederlandse kopers hier nu al op letten
We merken dat dit onderwerp steeds vaker ter sprake komt in gesprekken met zowel ondernemers als particulieren. Dat sluit aan bij berichtgeving in het FD, waarin wordt beschreven dat Nederlanders inmiddels na de Britten de grootste groep buitenlandse kopers in Spanje vormen. Het gaat daarbij opvallend vaak om ondernemers die hun vermogen willen spreiden, waarbij de hervorming van box 3 ook zeker een rol speelt.
Voor veel investeerders draait het om:
- Spreiding van vermogen
- Vastgoed als tastbare investering
- Waardegroei op lange termijn
- Mogelijkheid tot verhuur
- Levenskwaliteit
Meer weten over investeren in Spanje? Bekijk ook onze pagina over investeren in Spaans vastgoed.
Spanje als investering op lange termijn
Los van box 3 is Spanje al jaren een aantrekkelijke vastgoedmarkt.
- De vraag vanuit Noord-Europa blijft sterk, ook in economisch wisselende tijden
- Het aanbod in populaire regio’s is beperkt
- De markt laat een stabiele waardegroei zien
- Verhuur kan een aanvullend rendement opleveren
Daarbij investeer je in tastbaar vastgoed in een land met een sterke levenskwaliteit, een gunstig klimaat en een groeiende internationale kopersmarkt.
Een woning in Spanje is zelden alleen een fiscale keuze. Het gaat om spreiding van vermogen, rendement op lange termijn én genieten van het leven onder de zon, die je er gratis bij krijgt!
Laat je goed adviseren
De nieuwe box 3-regels zijn complex en nog niet volledig uitgewerkt, zeker niet voor buitenlandse situaties. Daarnaast is iedere persoonlijke situatie anders.
Overweeg je een tweede woning in Spanje en wil je weten hoe dit in jouw situatie uitpakt? Laat je dan adviseren door een fiscalist die zowel het Nederlandse als het Spaanse belastingstelsel kent.
Wij brengen je graag in contact met gespecialiseerde adviseurs en begeleiden uiteraard het volledige aankooptraject in Spanje.
Overweeg je een woning in Spanje?
Benieuwd naar jouw mogelijkheden voor een woning in Spanje, als tweede huis of als investering? Wij denken graag met je mee over het totaalplaatje: locatie, verhuurmogelijkheden, financiering én praktische zaken rondom aankoop.
Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.
