Je overweegt een huis te kopen in Spanje, maar waar moet je eigenlijk op letten? Het aankoopproces werkt anders dan thuis en wie daar onvoorbereid instapt loopt risico’s. Goed nieuws: het is heel goed haalbaar voor Nederlanders en Belgen, mits je de juiste stappen volgt.
Met dit complete stappenplan nemen we je mee door alle 10 fases, van je eerste oriëntatie tot het moment dat jij de sleutels van je Spaanse droomhuis in handen houdt. We leggen per stap uit wat je doet, waarom het belangrijk is en waar je op moet letten.
Lees je liever eerst een snelle samenvatting? Hieronder vind je een overzicht van alle stappen, daarna gaan we dieper op elke stap in.
💡 Goed nieuws: wij kunnen je bij elke stap helpen. Geen zin om dit allemaal te lezen? Snappen we! Neem direct contact op en we nemen de stappen met veel plezier telefonisch met je door.
Stap 1. Check je financiën: wat kun je besteden en wat kost het écht?
Wat zijn de kosten koper in Spanje?
Reken bij een aankoop in Spanje op 11 tot 15% kosten koper bovenop de aankoopprijs. Deze bestaan globaal uit:
- Bij bestaande bouw: overdrachtsbelasting (ITP): 6 – 11% (verschilt per regio) of
- Bij nieuwbouw: 10% BTW (IVA) en ook
- Bij nieuwbouw: AJD (zegelrecht/aktebelasting): 0,5 – 1,5% (verschilt per regio)
- Notariskosten: ca. 0,5 – 1%
- Registratiekosten (kadaster): ca. 0,5%
- Advocaatkosten: ca. 1 – 1,5% (sterk aanbevolen, zie stap 8)
Praktisch voorbeeld: Koop je een huis van €350.000? Reken dan op €38.500 tot €52.500 extra aan bijkomende kosten koper.
Hypotheek als buitenlander, is dat mogelijk?
Ja, als niet-Spaanse ingezetene kun je een hypotheek afsluiten in Spanje, maar de voorwaarden zijn iets strikter. Spaanse banken financieren doorgaans maximaal 60 tot 70% van de aankoopwaarde voor niet-inwoners (tegenover 80% voor Spaanse ingezetenen). Je hebt dus meer eigen vermogen nodig. Een gespecialiseerde hypotheekadviseur kan je helpen de beste optie te vinden.
💡Wij kunnen je direct koppelen aan een onafhankelijke, Nederlandstalige hypotheekadviseur in Spanje gespecialiseerd in hypotheken voor buitenlandse kopers.
Stap 2. Bepaal je wensen: wat is een eis, wat is nice-to-have?
Voordat je gaat zoeken, is het slim om je wensen goed op papier te zetten. Niet alleen wat je wilt, maar ook waarom je een huis in Spanje wilt kopen , dat helpt om later goede keuzes te maken als je voor afwegingen komt te staan.
Vragen om jezelf te stellen
- Doel: vakantiewoning, vaste woonplek, of verhuurinvestering? (Dit beïnvloedt o.a. de regio en het type woning sterk.)
- Type woning: appartement, geschakelde woning, villa of finca?
- Nieuwbouw of bestaande bouw? Nieuwbouw biedt garanties en energiezuinig; bestaande bouw vergt meestal meer renovatie, onderhoud en aanpassingen.
- Grootte: hoeveel slaapkamers, tuin, zwembad?
- Ligging: afstand tot strand, stad, vliegveld, golf?
- Gemeenschap of vrijstaand? Appartementencomplexen hebben VvE-kosten (comunidad); vrijstaand vraagt meer eigen beheer.
- Onderhoud: ben je bereid te klussen, of wil je instapklaar?
Maak een lijst met ‘harde eisen’ (deal-breakers als ze er niet zijn) en ‘nice-to-haves’ (fijn maar geen vereiste). Dit voorkomt verwarring tijdens bezichtigingen en helpt je makelaar gericht te zoeken.
Heb je jouw wensen in kaart? Vul de gratis Zoekservice in, zodat we alvast woningen kunnen sturen die aansluiten bij jouw zoekprofiel. Zo krijg je alvast een goed eerste beeld van de mogelijkheden.
Stap 3. Kies je locatie: ga zelf kijken
Spanje is enorm divers: van de Costa Blanca en Costa del Sol tot de Costa Brava, Valencia, Mallorca en de Costa Cálida. Elke regio heeft een ander klimaat, karakter, prijsniveau en type aanbod. Maar ook binnen een regio zijn de verschillen groot. Moraira en Benidorm liggen op een half uur van elkaar, maar voelen totaal anders, net zoals we in Nederland of België weten dat badplaatsen onderling enorm kunnen verschillen.
Factoren bij het kiezen van een locatie
- Klimaat: in de zomer is vrijwel overal genieten, maar de winter is waar de regio’s écht van elkaar verschillen en dan scoren Valencia, Costa Blanca, Costa Cálida en Costa del Sol het best.
- Bereikbaarheid: hoe ver is het dichtstbijzijnde internationale vliegveld? Zijn er directe vluchten vanuit Nederland/België?
- Voorzieningen: supermarkten, ziekenhuizen, scholen, Nederlandstalige community?
- Prijsniveau: het prijspeil in Marbella, Ibiza en de Costa Blanca Noord ligt wat hoger; Costa Almería en Costa Cálida hebben weer een lagere instapprijs.
- Toeristisch vs. authentiek: wil je midden in de drukte of juist een rustig dorpje?
⚠️ Ga ALTIJD zelf ter plekke kijken als je ergens nog nooit bent geweest. Een huis kun je verbouwen, een locatie niet. Wat er online mooi uitziet, kan ter plekke heel anders aanvoelen en hoe dat voelt is voor iedereen anders.
Oriëntatietrip gepland? Laat het ons weten! We denken graag met je mee over locaties, geven je tips over wat je ter plekke kunt bekijken en wat je beter kunt vermijden. En als je toch in de buurt bent: kom gerust even langs op ons kantoor om kennis te maken.
Tip: bezoek de regio ook in het laagseizoen (herfst/winter) als je er het hele jaar wilt wonen of regelmatig wil verblijven. Veel toeristische plekken zijn dan een stuk rustiger en soms ook minder levendig.
Stap 4. Kijk en vergelijk: breng je droomhuis in beeld
Nu je weet wat je zoekt en waar, is het tijd om het aanbod te verkennen. Dit helpt je om een realistisch beeld te krijgen van wat je budget in jouw gewenste regio oplevert.
De Spaanse vastgoedmarkt is niet zo gecentraliseerd als Funda in Nederland. Hetzelfde huis staat vaak bij meerdere makelaars tegelijk te koop, en prijzen en omschrijvingen kunnen per platform verschillen. Houd daar rekening mee als je vergelijkt.
Waar let je op bij Spaanse vastgoedadvertenties?
- Foto’s zijn vaak geflatteerd; groothoeklens, zonnig weer, opgeruimd voor de shoot. Laat je niet verrassen ter plekke. Aan de andere kant zien we ook nog steeds genoeg “luie” verkopers die slechte foto’s maken. Probeer er doorheen te kijken.
- Prijzen zijn altijd exclusief kosten koper, houd altijd rekening ermee dat er nog wat bovenop komt.
- Oppervlaktes kunnen misleidend zijn, in Spanje wordt soms de totale bouwoppervlakte (inclusief muren en gemeenschappelijke delen) vermeld, niet de netto woonoppervlakte.
- ‘Te renoveren’ betekent écht te renoveren. In de meeste regio’s kunnen wij je koppelen aan goede en betrouwbare bouwbedrijven die dit voor je uit handen nemen.
Gebruik deze fase om gevoel te krijgen voor het aanbod en de prijzen en in hoeverre dit aansluit bij jouw wensen en budget.
⚠️ Let op: vraag nog geen informatie op bij de huizen die je online ziet. Lees eerst stap 5! Dat bespaart je een hoop onnodige telefoontjes en e-mails van verkoopkantoren die niet in jouw belang werken.
Stap 5. Schakel een aankoopmakelaar in: onmisbaar in Spanje
De Spaanse vastgoedmarkt werkt fundamenteel anders dan de Nederlandse of Belgische. Er is veelal geen exclusiviteit zoals wij dat kennen, hetzelfde huis staat vaak bij meerdere makelaars tegelijk te koop. Zonder aankoopmakelaar beland je al snel bij tientallen verkoopkantoren die allemaal jouw gegevens willen, maar die uitsluitend in het belang van de verkoper werken.
Wat doet een aankoopmakelaar voor jou?
- Zoekt actief naar woningen die aansluiten op jouw wensen en budget, ook buiten de publieke portals
- Begeleidt je tijdens bezichtigingen en geeft onpartijdig advies
- Bepaalt in overleg de biedstrategie en onderhandelt de beste prijs en voorwaarden
- Coördineert het juridische en administratieve proces
- Werkt samen met advocaat, notaris en hypotheekadviseur
- Begeleidt je ook na de aankoop
Wat kost een aankoopmakelaar? In de meeste gevallen niets. De makelaarskosten worden betaald door de verkoper. In regio’s waar de koper wel commissie betaalt, zoals de provincie Valencia, betaal je die ook als je rechtstreeks naar de verkoopmakelaar gaat. Met een aankoopmakelaar krijg je dus extra kennis, ervaring en begeleiding, zonder dat het je meer kost.
Let bij het kiezen van een makelaar op certificering (zoals API, AIPP of RAICV), lokale kennis, aantoonbare ervaring met buitenlandse kopers en transparante communicatie.
Stap 6: Plan je bezichtigingsbezoek en ga koopklaar op pad
Praktische voorbereiding
- Feestdagen: Spanje kent veel nationale en regionale feestdagen. Check dit van tevoren, kantoren en woningen zijn dan niet beschikbaar.
- Weekenden: voor veel Spanjaarden zijn vrijdagmiddag en het weekend ‘heilig’. Plan bezichtigingen bij voorkeur doordeweeks.
- Plan minimaal 2-3 dagen. Haast werkt averechts.
- Bezoek niet meer dan 4 à 5 huizen per dag, daarna beginnen ze op elkaar te lijken.
Zorg dat je koopklaar bent
- Zorg dat je reserveringsaanbetaling (reserva, vaak €3.000 – €10.000) direct beschikbaar is. Goede woningen gaan snel en hier wacht men niet tot je jouw financiën hebt geregeld.
- Heb je een hypotheek nodig? Zorg dat je voorafgaand aan je bezoek weet wat je kunt lenen. Lees onze hypotheekpagina.
Ter plekke: waar let je op?
- Maak foto’s en notities per woning voor achteraf.
- Let op: dak, vochtplekken, elektra, leidingen, geluidsoverlast, parkeren.
- Vraag naar de VvE-kosten (comunidad de propietarios) bij appartementen.
- Controleer de oriëntatie, uitzicht op het zuiden is in Spanje een grote plus.
- Sta open voor suggesties van je makelaar, soms is de beste woning niet degene die je zelf gevonden had.
Stap 7: Bod uitbrengen: reserveren en het koopcontract
Het bod uitbrengen
De reserveringsovereenkomst (contrato de reserva)
Komt het bod overeen? Dan teken je een reserveringsovereenkomst en betaal je een reserveringsaanbetaling van meestal €3.000 tot €10.000. De woning wordt hiermee van de markt gehaald; voor beide partijen een serieus signaal.
Stap 8: Laat alles controleren door een onafhankelijk advocaat
Na het reserveren van een woning is ons advies direct een goede advocaat in te schakelen, die het proces vanaf nu juridisch gaat begeleiden. Dit is een van de meest cruciale stappen die mensen soms overslaan, met soms desastreuze gevolgen. In Spanje is het wettelijk mogelijk om een woning te kopen zonder advocaat, maar het is sterk af te raden.
Het arras-contract (contrato de arras)
De volgende stap is het arras-contract, ook wel het voorlopig koopcontract genoemd. Je betaalt hierbij doorgaans 10% van de aankoopprijs als aanbetaling. Belangrijk om te weten: er is niets voorlopigs aan. Trek je je terug, dan ben je je aanbetaling kwijt. Hetzelfde geldt vanaf dit moment voor de verkoper.
Aangezien dit een belangrijk document is, laat dit altijd controleren door jouw advocaat.
Wat controleert de advocaat?
- Of de woning schuldenvrij is (geen hypotheken, beslagen of openstaande belastingen).
- Of de verkoper de rechtmatige eigenaar is.
- Of de woning legaal gebouwd is en alle vergunningen kloppen (illegale bouw komt helaas voor in Spanje).
- Of de kadastrale gegevens overeenkomen met de fysieke situatie.
- De inhoud van het koopcontract (arras) en alle bijlagen.
- Of er openstaande rekeningen zijn bij de VvE of gemeente (IBI-belasting).
Kosten: een advocaat kost doorgaans 1 – 1,5% van de aankoopsom. Dat is een kleine prijs voor de zekerheid dat je Spaanse droom geen nachtmerrie wordt.
Let op: gebruik een advocaat die onafhankelijk is en de lokale wetgeving kent. Jouw advocaat behartigt uitsluitend jouw belangen. Neem ook een advocaat waar je zelf goed mee kunt communiceren en waar je vertrouwen in hebt. Belangrijk dat je weet waar je uiteindelijk voor tekent.
Het NIE-nummer: onmisbaar bij aankoop
Voor elke vastgoedtransactie in Spanje heb je een NIE nodig (Número de Identificación de Extranjero). Dit is je fiscale identificatienummer als buitenlander. Aanvragen kan bij de Spaanse ambassade in Nederland/België, of ter plekke in Spanje bij de Oficina de Extranjería. Aangezien hiervoor meestal lange wachttijden zijn, is het meestal sneller dit via de advocaat te regelen met een volmacht.
Stap 9: De aankoop afronden: naar de notaris en sleuteloverdracht
Het arras-contract is getekend, de juridische checks zijn gedaan, nu is het eindstation in zicht. De overdracht vindt plaats bij de notaris en daarna zijn de sleutels van jou.
De notaris en de escritura
De officiële overdracht vindt plaats bij de notaris via de escritura pública. Waar mogelijk plannen we altijd voor de overdracht nog een inspectie van de woning, zodat je weet waarvoor je tekent. Bij de notaris worden alle partijen geïdentificeerd, de koopakte getekend en de resterende koopsom voldaan, via bankcheques, een transfer of via de bank met een hypotheek. Je advocaat is aanwezig en bewaakt jouw belangen tot het laatste moment.
Na ondertekening krijg je de sleutels. Felicidades! Je bent eigenaar van je eigen Spaanse droomhuis!
Direct daarna regelen (of liefst natuurlijk al daarvoor)
- Verzekeringen: sluit direct een opstal- en inboedelverzekering af, bij voorkeur al vóór de overdracht geregeld
- Nutsvoorzieningen: elektra, water en gas op jouw naam laten zetten
- Internet en tv regelen indien gewenst
- Stel automatische incasso’s in voor je vaste lasten (IBI*, elektra, water, VvE), dan hoef je er niet meer aan te denken
- Registreer je bij de gemeente (empadronamiento) als je er permanent gaat wonen
- Overleg met je advocaat of een Spaans testament aanbevolen is voor jouw persoonlijke situatie.
* Als eigenaar in Spanje betaal je jaarlijks IBI (onroerendgoedbelasting), Basura (afvalstoffenheffing) en eventueel Spaanse inkomstenbelasting op toegerekende huurwaarde.
Stap 10: Genieten! ☀️
Gefeliciteerd, de sleutels zijn van jou! Plop die kurk maar uit de fles, dit moet gevierd worden. Ondanks alle goede voorbereidingen liepen zaken soms wat anders dan gedacht. Kijk naar het resultaat en wat je nu in handen hebt! Geniet van het heerlijke Spaanse leven.
Welkom in Spanje! Geniet er volop van. 🥂
Veelgestelde vragen over een huis kopen in Spanje
Kan ik als Nederlander of Belg een huis kopen in Spanje?
Ja, absoluut. EU-burgers mogen vrij onroerend goed kopen in Spanje. Je hebt wel een NIE-nummer nodig (Spaans fiscaal identificatienummer) en een Spaanse bankrekening. Een advocaat en eventueel hypotheekadviseur ronden het plaatje af. Met een goede aankoopmakelaar aan je zij hoef je je nergens zorgen over te maken.
Waarom een Nederlandstalige aankoopmakelaar in Spanje?
De Spaanse vastgoedmarkt werkt anders dan thuis. Er is geen gecentraliseerd aanbod, woningen zijn niet exclusief en er zijn vele verkoopkantoren die uitsluitend in het belang van de verkoper werken. Een aankoopmakelaar werkt uitsluitend voor jou. Nederlandstalig maakt het verschil omdat je in je eigen taal kunt communiceren over grote beslissingen, juridische documenten en financiële afwegingen, zonder dat er iets verloren gaat in de vertaling. Daarnaast is het voor jou meestal een eenmalige ervaring, terwijl het voor de makelaar het dagelijkse werk is en weet hoe het werkt.
Wat zijn de totale kosten bij het kopen van een huis in Spanje?
Bovenop de aankoopprijs betaal je 11 tot 15% aan bijkomende kosten. Dit omvat overdrachtsbelasting (6 tot 11% bij bestaande bouw, of 10% BTW bij nieuwbouw), notaris- en registratiekosten, advocaatkosten en overige administratieve kosten. Reken voor een woning van €350.000 op ca. €38.500 tot €52.500 extra.
Is een advocaat verplicht bij het kopen van een huis in Spanje?
Wettelijk gezien niet, maar het is wel dringend aan te bevelen. Een onafhankelijke advocaat controleert alle juridische aspecten van de aankoop, beschermt je tegen illegale bouw of verborgen schulden en bewaakt jouw belangen tijdens het gehele koopproces.
Kan ik een hypotheek afsluiten in Spanje als buitenlander?
Wat is een NIE-nummer en hoe vraag ik het aan?
De NIE (Número de Identificación de Extranjero) is je fiscale identificatienummer in Spanje, verplicht bij elke vastgoedtransactie. Je kunt het aanvragen bij de Spaanse ambassade in Nederland of België, of ter plekke in Spanje. Reken op een doorlooptijd van enkele weken en begin er dus op tijd mee. Of makkelijker en sneller, regel het via jouw advocaat.
Hoe lang duurt het kopen van een huis in Spanje?
De doorlooptijd verschilt per situatie, maar als richtlijn: oriëntatie en voorbereiding duurt 1-3 maanden, zoeken en bezichtigen 1 tot 6 maanden, en het juridische traject na getekend koopcontract 4 tot 12 weken. Totaal ben je gemiddeld 3 tot 9 maanden onderweg van eerste oriëntatie tot sleutels in handen. Het kan natuurlijk ook veel sneller of langer duren.
Hulp nodig bij jouw persoonlijk stappenplan?
Geen enkel stappenplan is hetzelfde, jouw situatie, wensen en budget bepalen de route. Met dit overzicht heb je een stevig fundament, maar de echte details worden pas duidelijk als je jouw specifieke situatie in kaart brengt.
Wil je met ons in gesprek over jouw persoonlijke situatie? Onze aankoopspecialisten helpen je, zonder verplichtingen, op weg. Van eerste oriëntatie tot de sleuteloverdracht en daarna.
Jacqueline van Vliet is eigenaar van Spaanse Droomhuizen en Dream Properties Group. Sinds 2012 helpt zij Nederlanders en Belgen bij het kopen of bouwen van een huis in Spanje. Vanuit het kantoor in Moraira aan de Costa Blanca, werkt zij samen met een betrouwbaar netwerk van makelaars, advocaten, bouwspecialisten en andere lokale partners.
